Movimento Santos Mais Verde propõe mudança na lei para transformar estacionamento em parque e combater desigualdade no acesso a áreas verdes em Santos. Leia mais no Diário do Litoral
- Considerando que o município de Santos é o município mais verticalizado do Brasil, segundo o Censo Demográfico do IBGE de 2022;
- Considerando que o município de Santos ocupa o 2529° lugar entre 5568 municípios brasileiros, em termos de percentual de arborização, segundo o Censo Demográfico do IBGE de 2022;
- Considerando que Santos é a cidade do litoral paulista com o pior coeficiente de ilhas de calor, segundo a plataforma “urbverde.iau.usp.br” da Universidade de São Paulo (USP), Universidade Lusófona, e Universidades Federais de São Carlos (UFSCar) e da Bahia (UFBA), com índice de 83,3, sendo o valor máximo 100, “influenciado por fatores como a intensa atividade portuária, os prédios altos que bloqueiam a brisa marítima e a geografia de morros”;
- Considerando que 99% da população vivem na área insular, onde a distribuição e acesso a áreas verdes é extremamente desigual;
- Considerando que o bairro do Campo Grande, que possui a maior densidade demográfica do município, não possui uma área verde sequer e que o bairro da Encruzilhada possui escassas áreas verdes, com alta densidade demográfica;
- Considerando que o terreno onde hoje está localizado o estacionamento do supermercado Assaí, no bairro Campo Grande, nas divisas com os bairros Encruzilhada e Gonzaga, é extremamente impermeabilizado e influencia efetivamente na formação de ilha de calor;
Torna-se fundamental criar um regramento urbanístico para o local, que garanta a implantação de área verde, contribuindo para mitigar os graves problemas acima relatados, aproveitando o fato de que a área do estacionamento ainda não foi edificada.
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Legislação prevê a criação de área verde no antigo terreno da Sorocabana
É possível e, de fato, exigido que se crie uma área verde no terreno da Sorocabana adquirido pela Companhia Brasileira de Distribuição (CBD) [235, II].
A Lei Complementar nº 1.187, de 30 de dezembro de 2022, que disciplina o ordenamento do uso e da ocupação do solo na Macro área Insular do Município de Santos, designa a área do antigo pátio da estação da Sorocabana (Fepasa) como Núcleo de Intervenção e Diretrizes Estratégicas 4 (NIDE 4) – Estação Sorocabana [43, d, 234].
Para que qualquer alteração de uso, parcelamento, substituição das edificações existentes ou reformas que impliquem em ampliação de mais de 10% (dez por cento) da área construída total ocorram no NIDE 4, a legislação impõe as seguintes condicionantes:
Doação de Área para Parque Público: É exigida a doação ao Município de uma área equivalente a 20% (vinte por cento) da área total do lote, lindeira à estação Sorocabana, incluindo os serviços necessários para a implantação de parque público [235, II].
Conexão Viária: Deve ser realizada a abertura de uma conexão viária no prolongamento da Rua Pará, entre a Rua Pedro Américo e a Avenida General Francisco Glicério, em conformidade com o Plano de Mobilidade e Acessibilidade Urbanas de Santos (PlaMob) [235, III].
Custos e Responsabilidade: Todos os custos das obras e serviços necessários para atender a essas exigências (parque público e conexão viária) deverão ser custeadas pelo proprietário do imóvel e doadas ao Município com toda a infraestrutura necessária à plena funcionalidade [236, § 2º].
Projetos e Termo de Compromisso: Os projetos do novo parque público e da conexão viária deverão ser aprovados ou elaborados pelos órgãos competentes da Prefeitura Municipal de Santos [236, § 1º]. As intervenções serão formalizadas por meio de um Termo de Compromisso firmado entre a Prefeitura e o proprietário, detalhando o objeto e o prazo para a realização dos serviços [237, § 3º].
Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV): A construção de empreendimentos habitacionais ou comerciais verticalizados no NIDE 4, independentemente do número de unidades autônomas, estará condicionada à apresentação de um Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) [237, § 4º, 372].
Uma vez cumpridas essas condicionantes, os usos e os índices urbanísticos aplicáveis no NIDE 4 passam a ser os da Zona Intermediária (ZI).
A exigência de uma área verde no NIDE 4 está alinhada com os objetivos mais amplos da Lei Complementar, que incluem a melhoria da qualidade urbana e ambiental [3, I], a promoção da resiliência urbana e adaptação às mudanças climáticas [4, VI], e a promoção da proteção ambiental e recuperação de biomas, como a Mata Atlântica e as florestas urbanas [5, IV]. A lei também define “taxa de permeabilidade” como a “área do terreno descoberta, permeável e dotada de vegetação”, que contribui para o equilíbrio climático e auxilia o sistema de drenagem urbana [21, XLIX]. Novas edificações e reformas com ampliação superior a 50% da área construída devem possuir uma taxa de permeabilidade de ao menos 15% da área do lote.
Portanto, a legislação atual não só permite, mas explicitamente condiciona e exige a criação de um parque público em parte do terreno da Sorocabana como contrapartida para futuros desenvolvimentos ou ampliações significativas.
Porém não há clareza sobre o prazo, por isso há uma proposta de alteração do Artigo 131 da Lei Complementar nº 1.187.
Aquisição da área Sorocabana: Disputas e Acordos Empresariais
A Companhia Brasileira de Distribuição (CBD) adquiriu o terreno da Sorocabana através de um processo que envolveu mudanças normativas e leilões, em um contexto de disputa de interesses entre grupos empresariais em Santos.
O processo ocorreu da seguinte forma:
Disputa Inicial: A gleba do antigo pátio da estação da Ferrovia Paulista S/A (Fepasa), antes Sorocabana, no bairro Campo Grande, que possuía 80 mil metros quadrados, era de interesse do Grupo Multiplan para a construção de um shopping. No entanto, esse empreendimento concorreria com o Praiamar Shopping, promovido pelo Grupo Mendes.
Publicação do Edital e Restrições:
Em 1998, o estado publicou um edital para a venda da gleba.
No ano seguinte, em 1999, o edifício principal da estação foi tombado pelo Conselho de Defesa do Patrimônio Cultural de Santos (CONDEPASA).
No mesmo ano, vereador da situação apresentou emenda à Lei Complementar n° 312/1998, Lei de Ordenamento do Uso e da Ocupação do Solo na Área Insular (LUOS-AI), que impedia a implantação de shopping na gleba. O artigo 82 dessa lei delimitou a área como Núcleo de Intervenção e Diretrizes Estratégicas 5 (NIDE 5, atual NIDE 4) – Estação Sorocabana, barrando a construção de shopping.
Aquisição pela CBD e Anulação:
Devido a essa restrição, apenas a Companhia Brasileira de Distribuição (CBD) do Grupo Pão de Açúcar participou do certame, adquirindo a gleba por cerca de R$ 31,5 milhões.
Posteriormente, a CBD procurou anular a aquisição, alegando omissões no edital sobre o tombamento e o decreto de utilidade pública, que afetariam o valor da área. O pedido foi deferido e a licitação foi anulada.
Novo Certame e nova mudança na Legislação:
Em janeiro de 2000, foi realizado um novo certame, no qual a CBD venceu novamente a concorrência, pelo preço mínimo de R$ 31 milhões.
Contudo, é importante notar que, em 1999 (apenas 16 meses após a criação da restrição), o Executivo já havia enviado um PLC à Câmara, retirando a vedação à implantação de empreendimento comercial em 60% da área. Essa mudança foi aprovada como LC n° 387/2000.
- Acordo entre Grupos e Desenvolvimento: A aprovação da LC n° 387/2000 permitiu que um hipermercado da CBD fosse implantado em parte do terreno (Área A do NIDE 4). Na outra parte (Área B), um centro de convenções foi construído pelo Grupo Mendes, o que indica um provável acordo entre os grupos. Os projetos de ambos os empreendimentos foram rapidamente aprovados pela prefeitura em maio de 2000, com o hipermercado inaugurado no mesmo ano e o centro de convenções em 2001. Anos mais tarde, uma sentença judicial(*) assinalou que, com as restrições removidas, o Grupo Mendes teria conseguido o terreno “a custo zero”, ao vender 60% da gleba para o Grupo Pão de Açúcar pelo mesmo preço que pagou pela totalidade, evidenciando como o NIDE foi usado para criar dificuldades para a concorrência inicial.
(*) SÃO PAULO. Ação Civil Pública Cível – Ordem Urbanística. 1012268-71.2019.8.26.0562. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. 1ª Vara da Fazenda Pública de Santos.